Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berucksichtigung aktueller Markttrends

Diplomarbeit aus dem Jahr 2003 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 2,0, Hochschule Anhalt - Standort Dessau (Architektur und Bauingenieurwesen), Sprache: Deutsch, Abstract: Inhaltsangabe:Problemstellung:§Vielfältige Anlässe erfordern eine Bewertung von Grundstücken. So zum Beispiel zur Fundierung von Ankaufs- oder Verkaufsentscheidungen, zur Vorbereitung von Kreditentscheidungen, für Zwecke der Vermögensauseinandersetzung oder zur Messung der Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsstrategien.§Im Gegensatz zu den bankenspezifischen Anweisungen und Richtlinien, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien zu berücksichtigen sind, gibt es im Rahmen der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) für die Verkehrswertermittlung keine verbindlichen Vorgaben, die zur Berücksichtigung des so genannten Modernisierungsrisikosvon Immobilien verpflichten. Dies resultiert aus dem Umstand, dass einzelne Determinanten des Wertermittlungsverfahrens, wie beispielsweise die Liegenschaftszinssätze, mehr oder weniger aktuell durch die Gutachterausschüsse vom Marktgeschehen abgeleitet werden und somit das Verhalten am Immobilienmarkt hinsichtlich der ausgehandelten Kauf- und Verkaufspreise bereits widerspiegeln (sollten). Trotzdem gilt es zu beachten, dass der vorausschauend handelnde Kaufmann bei seiner Investitionsentscheidung zukünftige Kosten für die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit seiner Immobilie in seine Liquidationsplanung einschließt.§Dazu führt insbesondere Falkaus: Eine erfolgreiche Immobilie wird permanent auf dem neuesten Stand gehalten. Eine ständige Überprüfung der Immobilie, ob sie für zukünftige Nutzungskonzepte geeignet ist, erscheint erforderlich. Das Zeitalter des schnellen Handelns gibt das vor. §In Anbetracht der aktuellen Markttrends und der sich verändernden Nutzungszyklen sowie mit Hinblick auf die daraus resultierenden steigenden Anforderungen an Immobilien, muss unterstellt werden, dass die mit dieser Entwicklung verbundenen Kostenerwartungen und in Folge tatsächlich vorhandenen Wertminderungen nicht immer ausreichend in den zugrunde gelegten durchschnittlichen (objekttypischen) Liegenschaftszinssätzen berücksichtigt sind.§Wer den Wert seiner Immobilie nachhaltig auf einem konstanten Niveau sichern will, muss sich permanent Gedanken machen, ob das derzeitige Konzept auch für die Zukunft sinnvoll ist. Die permanente Weiterentwicklung bietet entsprechend viele Ressourcen. Revitalisierung, unter der man im Allgemeinen die Anpassung und ggf. Umnutzung der Immobilie versteht, um mit ihr lage- und marktgerechte Erträge erzielen zu können, ist ein Mittel zur Werterhaltung für jede Immobilie.§Bewertet man also eine Immobilie, deren Wert nach Renditegesichtspunkten dargestellt werden muss, sind zwei entscheidende Fragen zu klären:§- Welche wirtschaftliche Restnutzungsdauer hat die Immobilie und§- Welchen Kostenaufwand bedingt diese Restnutzungsdauer für den Investor.§Zusammenfassung:§Der Autor hat mit dieser Ausarbeitung die Bewertungstheorie innerhalb der Verfahren der Beleihungswert- und Verkehrswertermittlung überprüft und dazu beigetragen, diese - mit Hinblick auf den sich stetig verändernden Markt für Renditeimmobilien - weiter zu entwickeln.§- Erstes Ziel war es, die im Rahmen der Beleihungswertermittlung allgemein üblichen Ansätze zur Berücksichtigung des objektiven Modernisierungsrisikos zu überprüfen und die Herleitung dieser Ansätze deutlich und für die praktische Handhabung nachvollziehbar heraus zu stellen.§- Ein zweites Ziel war der Versuch, diese Erkenntnisse auf die Verkehrswertermittlung mit den ihrerseits allgemein üblichen Ansätzen zu übertragen.§Die bisherigen Verfahrensparameter, sowohl in der Beleihungswertermittlung, als auch zur Ermittlung des Verkehrswertes, sind somit plausibler erläutert und ggf. ergänzt wurden. Denn...